TatliKedicik
Member
2022'de Los Angeles seçmenleri, şehir sınırları içindeki yüksek değerli mülklerin satışı üzerine bir transfer vergisi olan Tedbir ULA'sını onayladı. Mansion vergisini destekçileri tarafından lakap olarak adlandırılan Tedbir ULA, 5 milyon doların üzerinde satış için% 4'lük bir vergi ve 10 milyon doların üzerinde satış için% 5,5 vergi uyguladı – bu da ülkedeki en dik vergilerden biri. Geliri düşük gelirli konut programları için tahsis edilmiştir.
ULA'nın vergisi satıcılar tarafından ödenir, bu da Belediye Başkanı Karen Bass'ın neden orman yangınlarından sonra askıya alınmasını önerdiğini açıklayabilir. Belediye Başkanı endişelenmeye hak kazanıyor. Pasifik Palisades'teki mülk değerleri genellikle 5 milyon doların en üstünde, verginin her şeyi kaybeden ve sadece satmak ve devam etmek isteyen sahipleri cezalandırabileceğinden endişe yaratıyor. Ancak ULA'nın sorunları daha derine iner. Askıya alın ya da değil, reformlanması gerekiyor.
Takma adına rağmen, Ula sadece konaklar vergisi değil. Apartmanlar, ofisler, sesler, oteller ve alışveriş merkezleri de dahil olmak üzere 5 milyon doların üzerinde fiyatlandırılan neredeyse her mülk için geçerlidir – Angelenos'un canlı, iş ve dükkan yerleri.
Buna ek olarak, ULA kâr vergisi değildir. Satış fiyatına dayalıdır. Bu nedenle, Covid-19 pandemiden bu yana% 90 değeri düşmüş bir ofis binasının sahibi 15 milyon dolara satabilir ve sahibinin genel kaybına rağmen 825.000 $ ULA vergisine maruz kalabilir. Öte yandan, 10 yıl önce 500.000 dolara bir ev satın alan ve bugün 1,5 milyon dolar satan biri hiçbir şey ödemeyecek. Ula'nın tasarımı, büyük kazançların büyük kazançlar, büyük kazançlar Scot'u serbest bırakabileceği anlamına gelir.
Tedbir ULA ayrıca dik “uçurumlar” vardır – küçük fiyat artışlarının büyük vergi artışlarını tetiklediği eşikler. 5 milyon dolarlık satan bir mülk, ULA vergisine girmez, ancak bir dolar için satış 200.000 dolar öder. Bu tür uçurumlar, sahiplerin vergiden kaçınmaları için güçlü teşvikler yaratır.
Vergiden kaçınmanın en kolay yolu satmamaktır ve araştırmamız, ULA'nın uygulanmasından bu yana ilk iki yıl boyunca, şehirdeki yüksek değerli mülk satışlarının yaklaşık% 50 düştüğünü göstermektedir-aynı dönemde ilçenin başka yerlerinden çok daha dik bir düşüş. Daha yüksek faiz oranları ve inşaat maliyetleri düşüş için suçlanmayacak – bu koşullar tüm bölgeyi etkiledi. ULA uygulanmadan önce geçici bir “satmak için acele” olsa da, analizimiz bu davranışı açıklar. % 50 düşüş, özellikle ULA'nın bir etkisidir.
Depresif satış, ULA tarafından üretilen daha az gelir anlamına gelir. Destekçiler ULA'nın yılda 600 milyon dolar arasında 1.1 milyar dolara yükseleceğini tahmin etti. Şimdiye kadar, koleksiyonlar yılda sadece 288 milyon dolar – en düşük projeksiyonların yarısından daha az.
Ayrıca, ULA büyük satışları azaltarak pazar oranı dairelerinin üretimini yavaşlattı. Çoğu çok aileli gelişme, uygun bir site satın almayı ve daha sonra bitmiş binayı satmayı içerir. ULA, bu işlemlerin her ikisinin de maliyetini önemli ölçüde artırabilir. Ve çoğu piyasa oranı konut gelişmeleri, geliştiriciler tarafından artan proje büyüklüğü karşılığında sağlanan gelir kısıtlı uygun fiyatlı daireler içerdiğinden, Los Angeles da bunlardan daha azını alıyor. Muhafazakar olarak, ULA'nın şehre yılda 1.900'den fazla yeni birime mal olduğunu tahmin ediyoruz, bunların en az 160'ı kamu finansmanı olmadan üretilen uygun fiyatlı birimler olacak. Bu arada, vergi yürürlüğe girdiğinden beri yeni çok aileli projelerden toplanan ULA geliri, en iyi ihtimalle bu sayıyı sübvanse etmek için yeterlidir. Ula'nın kötü tasarımı gereksiz yere maliyet şehir uygun fiyatlı konut.
Konutta etki bitmiyor. Ula'nın da var büyük işlemleri yavaşlattı Ticari, endüstriyel ve ofis mülkleri için. Bu etki, konut işlemlerindeki yavaşlama ile birleştiğinde, emlak vergisi büyümesini engellemektedir. Kaliforniya'nın emlak vergisi sistemi altında, yerel gelirler öncelikle mülkler satışta yeniden değerlendirildiğinde artar. Büyük işlemler bu büyümeye orantısız olarak katkıda bulunur. 5 milyon doların üzerindeki satışlar tüm işlemlerin sadece% 4'üdür, ancak şehrin vergi tabanındaki büyümenin% 40'ından fazlasını oluşturmaktadır. Zamanla, daha az büyük işlem, LA'nın vergi tabanına dayanan tüm kamu kurumları ve programları için daha az finansman anlamına gelir: okullar, topluluk kolejleri ve ilçe ve güvenlik ağı programları.
Tedbir ULA'nın oy pusulası, belediye meclisinin onu değiştirme gücüne güçlü sınırlar içermesine rağmen, Ula ki düzeltilebilir. En etkili yaklaşım devlet eylemi olabilir. Eyalet hükümetleri neredeyse her zaman yerel eylemleri iptal etme veya değiştirme gücüne sahiptir ve transfer vergileri tartışmalı olarak devlete ilgi duyan bir konudur, çünkü Kaliforniya'nın konut hedefleri ve genel mali sağlığı üzerinde doğrudan etkileri vardır.
Hedeflenen eyalet mevzuatı, düşük gelirli kiracılara yardımcı olmak için fon toplama hedefini korurken ULA'nın olumsuz etkilerini azaltabilir. Seçenekler, vergiyi tek aile evlerine kısıtlamak (gerçek bir konak faksını yapmak), “uçurumları” (gelir vergilerine benzer şekilde çalışmak için) ortadan kaldırmak için marjinal oranların benimsenmesi veya ULA'yı uzun yıllar satılmamış veya iyileştirilmemiş mülklerle sınırlamak; Bu mülklerin satışlarının satıcılar için büyük bir düşüşü temsil etme olasılığı daha yüksektir ve bu tür satışlar konut ve istihdam yaratma eğiliminde olmayacaktır.
Los Angeles, özellikle Ocak orman yangınlarından kurtulduğumuzda, işe yarayan konut ve ekonomi politikalarına ihtiyaç duyuyor. Bu, yeni gelire olan acil ihtiyacın yeni konut ve işleri teşvik eden politikalarla dengelemek anlamına gelir. Ölçüm ULA, şu anda yapılandırıldığı gibi, bu dengeyi başarmayı zorlaştırır. Daha iyi bir araç haline gelebilir – seçmenlerin daha uygun fiyatlı konut umutlarını yerine getiren, yerel ekonomiyi güçlendiren ve bölgenin sosyal ve mali temelini koruyan bir araç.
Michael Manville, UCLA'da kentsel planlama profesörü ve Lewis Bölgesel Politika Araştırmaları Merkezi'nde bağlı bir bilgindir. Shane Philips, Lewis Center'da Konut Girişimi Proje Yöneticisidir. Jason Ward, Rand Konut ve Evsizlik Merkezi'nin ortak direktörüdür.
ULA'nın vergisi satıcılar tarafından ödenir, bu da Belediye Başkanı Karen Bass'ın neden orman yangınlarından sonra askıya alınmasını önerdiğini açıklayabilir. Belediye Başkanı endişelenmeye hak kazanıyor. Pasifik Palisades'teki mülk değerleri genellikle 5 milyon doların en üstünde, verginin her şeyi kaybeden ve sadece satmak ve devam etmek isteyen sahipleri cezalandırabileceğinden endişe yaratıyor. Ancak ULA'nın sorunları daha derine iner. Askıya alın ya da değil, reformlanması gerekiyor.
Takma adına rağmen, Ula sadece konaklar vergisi değil. Apartmanlar, ofisler, sesler, oteller ve alışveriş merkezleri de dahil olmak üzere 5 milyon doların üzerinde fiyatlandırılan neredeyse her mülk için geçerlidir – Angelenos'un canlı, iş ve dükkan yerleri.
Buna ek olarak, ULA kâr vergisi değildir. Satış fiyatına dayalıdır. Bu nedenle, Covid-19 pandemiden bu yana% 90 değeri düşmüş bir ofis binasının sahibi 15 milyon dolara satabilir ve sahibinin genel kaybına rağmen 825.000 $ ULA vergisine maruz kalabilir. Öte yandan, 10 yıl önce 500.000 dolara bir ev satın alan ve bugün 1,5 milyon dolar satan biri hiçbir şey ödemeyecek. Ula'nın tasarımı, büyük kazançların büyük kazançlar, büyük kazançlar Scot'u serbest bırakabileceği anlamına gelir.
Tedbir ULA ayrıca dik “uçurumlar” vardır – küçük fiyat artışlarının büyük vergi artışlarını tetiklediği eşikler. 5 milyon dolarlık satan bir mülk, ULA vergisine girmez, ancak bir dolar için satış 200.000 dolar öder. Bu tür uçurumlar, sahiplerin vergiden kaçınmaları için güçlü teşvikler yaratır.
Vergiden kaçınmanın en kolay yolu satmamaktır ve araştırmamız, ULA'nın uygulanmasından bu yana ilk iki yıl boyunca, şehirdeki yüksek değerli mülk satışlarının yaklaşık% 50 düştüğünü göstermektedir-aynı dönemde ilçenin başka yerlerinden çok daha dik bir düşüş. Daha yüksek faiz oranları ve inşaat maliyetleri düşüş için suçlanmayacak – bu koşullar tüm bölgeyi etkiledi. ULA uygulanmadan önce geçici bir “satmak için acele” olsa da, analizimiz bu davranışı açıklar. % 50 düşüş, özellikle ULA'nın bir etkisidir.
Depresif satış, ULA tarafından üretilen daha az gelir anlamına gelir. Destekçiler ULA'nın yılda 600 milyon dolar arasında 1.1 milyar dolara yükseleceğini tahmin etti. Şimdiye kadar, koleksiyonlar yılda sadece 288 milyon dolar – en düşük projeksiyonların yarısından daha az.
Ayrıca, ULA büyük satışları azaltarak pazar oranı dairelerinin üretimini yavaşlattı. Çoğu çok aileli gelişme, uygun bir site satın almayı ve daha sonra bitmiş binayı satmayı içerir. ULA, bu işlemlerin her ikisinin de maliyetini önemli ölçüde artırabilir. Ve çoğu piyasa oranı konut gelişmeleri, geliştiriciler tarafından artan proje büyüklüğü karşılığında sağlanan gelir kısıtlı uygun fiyatlı daireler içerdiğinden, Los Angeles da bunlardan daha azını alıyor. Muhafazakar olarak, ULA'nın şehre yılda 1.900'den fazla yeni birime mal olduğunu tahmin ediyoruz, bunların en az 160'ı kamu finansmanı olmadan üretilen uygun fiyatlı birimler olacak. Bu arada, vergi yürürlüğe girdiğinden beri yeni çok aileli projelerden toplanan ULA geliri, en iyi ihtimalle bu sayıyı sübvanse etmek için yeterlidir. Ula'nın kötü tasarımı gereksiz yere maliyet şehir uygun fiyatlı konut.
Konutta etki bitmiyor. Ula'nın da var büyük işlemleri yavaşlattı Ticari, endüstriyel ve ofis mülkleri için. Bu etki, konut işlemlerindeki yavaşlama ile birleştiğinde, emlak vergisi büyümesini engellemektedir. Kaliforniya'nın emlak vergisi sistemi altında, yerel gelirler öncelikle mülkler satışta yeniden değerlendirildiğinde artar. Büyük işlemler bu büyümeye orantısız olarak katkıda bulunur. 5 milyon doların üzerindeki satışlar tüm işlemlerin sadece% 4'üdür, ancak şehrin vergi tabanındaki büyümenin% 40'ından fazlasını oluşturmaktadır. Zamanla, daha az büyük işlem, LA'nın vergi tabanına dayanan tüm kamu kurumları ve programları için daha az finansman anlamına gelir: okullar, topluluk kolejleri ve ilçe ve güvenlik ağı programları.
Tedbir ULA'nın oy pusulası, belediye meclisinin onu değiştirme gücüne güçlü sınırlar içermesine rağmen, Ula ki düzeltilebilir. En etkili yaklaşım devlet eylemi olabilir. Eyalet hükümetleri neredeyse her zaman yerel eylemleri iptal etme veya değiştirme gücüne sahiptir ve transfer vergileri tartışmalı olarak devlete ilgi duyan bir konudur, çünkü Kaliforniya'nın konut hedefleri ve genel mali sağlığı üzerinde doğrudan etkileri vardır.
Hedeflenen eyalet mevzuatı, düşük gelirli kiracılara yardımcı olmak için fon toplama hedefini korurken ULA'nın olumsuz etkilerini azaltabilir. Seçenekler, vergiyi tek aile evlerine kısıtlamak (gerçek bir konak faksını yapmak), “uçurumları” (gelir vergilerine benzer şekilde çalışmak için) ortadan kaldırmak için marjinal oranların benimsenmesi veya ULA'yı uzun yıllar satılmamış veya iyileştirilmemiş mülklerle sınırlamak; Bu mülklerin satışlarının satıcılar için büyük bir düşüşü temsil etme olasılığı daha yüksektir ve bu tür satışlar konut ve istihdam yaratma eğiliminde olmayacaktır.
Los Angeles, özellikle Ocak orman yangınlarından kurtulduğumuzda, işe yarayan konut ve ekonomi politikalarına ihtiyaç duyuyor. Bu, yeni gelire olan acil ihtiyacın yeni konut ve işleri teşvik eden politikalarla dengelemek anlamına gelir. Ölçüm ULA, şu anda yapılandırıldığı gibi, bu dengeyi başarmayı zorlaştırır. Daha iyi bir araç haline gelebilir – seçmenlerin daha uygun fiyatlı konut umutlarını yerine getiren, yerel ekonomiyi güçlendiren ve bölgenin sosyal ve mali temelini koruyan bir araç.
Michael Manville, UCLA'da kentsel planlama profesörü ve Lewis Bölgesel Politika Araştırmaları Merkezi'nde bağlı bir bilgindir. Shane Philips, Lewis Center'da Konut Girişimi Proje Yöneticisidir. Jason Ward, Rand Konut ve Evsizlik Merkezi'nin ortak direktörüdür.